新房贷利率正式实施,“金九银十”凉透的楼市

欧华德文资讯网记实2019-10-09 08:5546

2019年对房地产行业来说,是很难熬的一年,在严厉的宏观调控下,房价持续横盘,楼市前景不甚乐观,包括传统旺季“金九银十”也很难有起色,今天就是10月8日了,贷款市场报价利率(LPR)将正式执行,楼市后期走向会如何呢?


一、2019楼市疲软,“金九银十”也难有起色

2019年还有不到3个月就要结束了,今年的房地产市场可以说是“雄风不再”,从“房住不炒”提出到现在,毫无疑问楼市调控取得了较为显著的成效,近一年来的房价走势就很能说明问题。


据社科院发布的《中国住房市场发展月度分析报告(2019年09月)》显示,从近1年的房价总体走势看,剔除季节性波动,核心城市房价总体呈下降态势,与上年同月相比累计下降了2.4%。一线城市中,除了深圳略有微涨外(涨幅1.22%),广州、北京、上海房价相对低迷,都有所下跌;准一线城市的房价总体涨速进一步下降,苏州、杭州等热点城市开始“退烧”,住房市场显著退热,重庆房价相对平稳;二线城市中,青岛、济南、西安等由于“削峰”效应,房价有一定程度的下跌,哈尔滨、长春、沈阳等东北中心城市,则由于“填谷”行情,房价仍以上涨为主;三四线城市在总体平稳的背景下,少部分房价基数较低的城市如南阳、唐山、太仓、洛阳、呼和浩特等,房价有所补涨,多数三四线城市房价处于停滞或回调状态。


从数据可以看出,2019年国内房价已经不再是全国普涨,在“因城施策”的调控下,楼市分化明显,一二线城市房价涨幅进一步收窄,三四线城市房价上涨、回调及停滞并存,“金九”已经凉凉 ,“银十”想必也无力回天。


二、10月8日新房贷利率(LPR)正式执行

8月25日,中国人民银行发布公告:10月8日起,调整个人住房贷款利率!首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。


调整后的房贷利率和调整前的房贷利率有何差别呢?小黑认为几乎没什么差别。以北京为例,据银行最新消息,北京个人住房贷款定价基准为:首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105基点。而目前北京地区大部分银行执行的个人住房贷款利率水平为:首套住房5.39%、二套住房5.88%。相比较可以看出,新政后首套房贷款利率较之前提升了0.01个百分点,二套房贷款利率提升了0.02个百分点。


举个例子计算一下,假设100万元住房商业贷款,贷款25年,采用等额本息的还款方式。新政后,若是首套房,则每月贷款利息增加6元;若是二套房,则每月贷款利息增加12元。由此可见,新政前后贷款利息变化微乎其微,对购房者几乎不会带来额外的支出压力。


三、房价未来走势如何

通过上文分析我们可以看出,就2019年而言,指望房价有大的波动是不现实的,在严厉的楼市调控下,楼市周期论被打破,楼市短期内或将持续横盘,就连传统销售旺季“金九银十”都凉了,有可能以后都不会再有这样的说法。


再看新的房贷利率,也并不是如同之前开发商和中介炒作的那样,说什么新政实施后房贷利率即将会大涨,在铁一般的事实面前,可以说脸打的啪啪响。新旧房贷利率之间并无大的差别,足以说明一点,国家出台任何一项调控政策,其目的就是为了稳定房价,打击炒房行为,“房子是用来住的,不是用来炒的”,楼市调控的最终目标是实现房价软着陆,期待房价大涨或大跌是不可能实现的。


综上所述,严厉的宏观调控下,“金九银十”凉凉是必然的,10月8日新房贷利率实施其目的也是为了进一步稳定房价,房价未来短期内或将持续横盘,各地楼市继续分化;长期来看,房子终将回归居住属性,实现房价软着陆。