谢逸枫:今年楼市金九银十凉了吗?不要慌,依

欧华德文资讯网名家2019-10-09 08:4646

文/谢逸枫


2019年传统销售黄金期的金九银十楼市,被外界称为“铜九铁十”,迎来最惨淡的“金九银十”。外界普遍针对今年楼市金九银十不看好,超过100%都悲观的说要“凉了”时,市场超出外界的预测。譬如10月1日国庆假期第一天,杭州市场上的热门项目地铁绿城杨柳郡最后一期590套房源结束了购房意向登记,根据公示结果,共10416户家庭登记,这将是杭州市场上的第16个万人摇项目。今年10月1-5日,北京二手房前5天的网签数量为26套,低于2018年同期的29套,新建住宅签约量则基本持平。今年9月北京二手房住宅网签成交量为12319套,环比虽然有2.2%的上升,但同比降幅却接近19.4%。






尽管九月的楼市没有十成的金九,底色依然是不错的。房地产市场总体保持着平稳、分化局面,一方面是购买力与住房需求旺盛虽被抑制部分,有部分购房者已经结束观望心理,提前出手了。部分城市供应下降、网签暂时停止、限制政策干预、房企假期关门放假、一手房优惠促销力度有限的因素,影响到市场销售。一方面是楼市政策的调整,人才政策与户口制度的放开及限的政策微调,降准的利好之下,楼市大盘基本面稳。有些城市楼市政策收紧,地方楼市降温,总体依然比2008年、2012年、2014年要好。


十月国庆的长假整体楼市平稳,市场逐渐出现了继续回落的现象,因为网签数据滞后。整体看,期间大部分城市网签暂停。从典型城市网签数据看,北京新建住宅前6天网签29套,二手房住宅网签35套,整体看,与2018年期间相比有涨有跌,一线城市延续了2019年上半年小阳春后的平稳成交量。1-9月热点一二线城市的新建住宅成交量因为小阳春出现轻微的上行,22个热点城市合计住宅签约113.1万套,相比2018年同期的112万套轻微上涨了2.8%。22个城市里前9个月有13个城市同比上涨,其中北京前9个月签约住宅2.7万套因为限竞房供应的增加,相比2018年同期的1.5万套上涨了76%。


按照数据显示,2019年9月1日至9月26日期间,全国47个热点城市新建商品住宅成交面积达1765万平方米,较8月份同期有所反弹。具体来看,4个一线城市新建商品住宅成交面积达169万平方米,环比8月份同期小幅上涨3%。11个二线城市新建商品住宅成交面积达1080万平方米,环比上涨14%。32个三四线城市新建商品住宅成交面积达516万平方米,环比上涨9%。9月份上述47城的成交量之所以出现反弹,还有一个原因在于8月份的新房成交基数偏低,另外一个原因在部分城市的政策刺激效应有关。


今楼市金九的销售总体增速下降,主要是六个方面原因。其一是房企来看,房企不执迷于销售业绩与利润高增长,采取缓、平、慢、稳的策略,促销力度有限。其二是网签系统来看,网签数据相对滞后,期间很多城市网签系统暂停,所以数据缺失。其三是市场供应来看,前期销售大幅上升,部分城市供应下降,影响到市场销售成交。其四是政府来看,部分城市因放假,网签系统暂时停止。其五是政策来看,利率与房贷没实质性放松,限制政策干预。其六是假期因素,部分的城市房企由于假期关门放假不卖房。


根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2019年9月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为15051元/平方米,环比上涨0.31%,涨幅较上月收窄0.06个百分点。同比来看,全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨3.56%,涨幅较上月收窄0.12个百分点。从涨跌城市个数看,64个城市环比上涨,30个城市环比下跌,6个城市与上月持平。与上月相比,本月价格环比上涨的城市数量减少5个,其中涨幅在1%以上的城市有15个,较上月减少2个;本月价格环比下跌的城市数量增加1个,其中跌幅在1%以上的城市有1个,较上月减少2个。








金九银十是楼市以前概念,现在其实已不复存在,因为房企的业绩与利润高增长时代转入稳定期。虽然现在上市房企仍有冲业绩的需要,但随着房地产行业高增长时代的过去,大家对现金流的重视程度已明显高于对规模增长的重视程度。在这样的情况下,企业推出的货量也不会像过去那么激进。就全国范围来说,9、10月份房企肯定要抓住时机抢收一把,供应量会有比较明显的增长,所以10月份还是比较值得期待的。另外,现在整体市场其实并不是很差,需求仍然存在,货还是可以走掉,无非就是去化慢一些而已。